A alienação fiduciária surgiu como forma
de trazer eficiência e rapidez, diferentemente de outras formas de garantias
creditícias, que demandam ações judiciais, que podem ser arrastar por anos,
sendo que a alienação fiduciária permite que o propriedade do imóvel retorne ao
agente fiduciário sem a necessidade de processo judicial. Após preencher alguns requisitos, o credor pode
alienar o bem retomado em leilão extrajudicial, isto é, sem a necessidade de
ingressar em juízo para fazê-lo.
Os bens sob o regime de alienação
fiduciária não podem ser comercializados para terceiros pelo devedor e nem pelo
credor antes da consolidação da propriedade, sendo o devedor livre para
usufruir da propriedade, mas este não tem a propriedade em definitivo, pois esta está
grafada com ônus da obrigação financeira assumida, a alienação fiduciária é um tipo garantia
de contrato de mútuo, baseada em propriedades móveis ou imóveis, no qual a transferência em definitivo do bem em garantia só é
realizada após o pagamento do valor financiado e emissão de documento ou
certificado por parte do credor, liberando o devedor da obrigação, geralmente
chamado de termo de quitação, conforme contrato firmado entre o
credor e o devedor. No Brasil, todos os aspectos referentes ao modo como
a alienação fiduciária deve ser aplicada estão presentes na lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.
Caso haja incumprimento
nos pagamentos do valor financiado e seus acessórios, o bem é tomado do devedor
pelo credor e este é levado a leilão, todavia segue-se alguns parâmetros, como
por exemplo: o processo só pode ser iniciado após 60 dias de inadimplência no
caso de bens imóveis; o devedor deve ser notificado e intimado, pelo cartório
de imóveis a purgar a mora; o agente fiduciário apresenta planilha de
cálculo com atualização do valor em atraso; em caso de não pagamento no prazo
estabelecido, é emitida a
certidão de decurso de prazo. A partir de então o credor pode dar andamento ao
processo de consolidação da propriedade.
Os leilões são licitações, nas quais o
vencedor aquele interessado que oferecer o melhor lance ou a melhor oferta. São
feitos em duas oportunidades: na primeira não se pode aceitar valor inferior ao
da avaliação, que deve constar no edital, caso o bem não
seja vendido na primeira data, na segunda ocasião o imóvel pode ser arrematado
pela melhor oferta obtida, ainda que abaixo do valor da avaliação. O valor do bem é o constante no laudo de
avaliação.
No caso de leilões extrajudiciais, o que
via de regra ocorre com os imóveis provenientes de alienação fiduciária, já que
não há obrigatoriedade do procedimento judicial, podem ser realizados por
bancos e instituições financeiras credoras ou por leiloeiros. O credor poderá
arrematar o bem, utilizando o seu crédito, mas se seu crédito for inferior ao
valor lance, deverá pagar a diferença em dinheiro.
Há uma desvantagem para
o arrematante, quando comparado com o leilão judicial, pois será necessário ingressar com processo específico, o que pode
resultar em demora e em custos se o imóvel arrematado estiver ocupado pelo antigo proprietário ou
inquilino. No caso
de arrematação feita em leilão extrajudicial, não existe o mandado de imissão
na posse porque não é uma ação judicial. O arrematante do imóvel, recebe a documentação, faz os registros necessários e se não
conseguir amigavelmente com a pessoa
que reside no imóvel o desocupe, o caminho será mover uma ação reivindicatória.
A alienação fiduciária veio para
preencher uma lacuna, e o fez a contento, sob a ótica da garantia, pois as
condições contratuais anteriores traziam insegurança ao sistema de
financiamento habitacional, de certa forma desestimulando a participação de
agentes de crédito, assim como trouxeram mais segurança as operações permitindo
que os agentes pudessem praticar taxas menores em virtude da redução do risco
da operação, por outro lado os devedores devem acompanhar a sua situação
contratual, pois a celeridade obtida com a alienação fiduciária impõem uma
necessidade de assiduidade nos pagamentos, para evitar risco de perda do imóvel.
